【原創】投資房產的收益計算


最近打算搞些小投資,所以自己做了一些投資方面的研究

一個方案是投資房產

假設某處房產均價是4K一平方,並可以預見到5年之后的均價是8K一平方

那么若花40萬購買房產,5年之后的收益就是80萬,年收益率為20%

為了通用起見,我們用X表示現在的房價,Y表示N年之后的房價,S表示房子面積,得到第一個公式

公式1:一次性付清房款年收益率 = (Y*S-X*S)/(X*S)/N*100% = (Y-X)/(X*N)


當然大部分人都是用貸款買房的

假設首付為50%,貸款20萬,10年還清,年利率7%,一共約需要投入20+20*7%*10/2=47萬,這樣看來投入47萬,5年之后可以賺33萬,年收益率為14%左右,除以2是因為隨着年限推后,利息逐漸減少,這里取平均值

用FirstPayRate 表示首付比例, 用 CreditYears 表示貸款年限,CreditRate 表示貸款年利率,得到第二個公式

公式2:

貸款投資房產理論成本 Tcost =  X*S+X*S*(1-FirstPayRate)*CreditRate*CreditYears/2

貸款投資房產理論年收益率 = (Y*S-Tcost)/(Tcost * N)
 
但是其實我們在這5年之中只付出了 20+27/10*5 = 33.5 萬,5年之后的便可以凈賺33萬,所以收益仍相當於是20%

公式3:

貸款投資房實際成本 Rcost =  X*S+X*S*(1-FirstPayRate)*CreditRate*CreditYears/2

貸款投資房產實際年收益率 = (Y*S-Rcost)/(Rcost * N)


在這個計算過程中沒有把房屋出租的收益計算到里面去,假設房屋的年租金相當於購買時總價的2.5%,則5年之后可收租金40*2.5%*5=5萬元,這樣計算得到的年收益率為22.7%

假設房屋的年租金相當於購買時總價的比率為HireRate,得到公式4

公式4:

貸款投資房產實際年收益率 = (Y*S+X*S*HireRate*N-Rcost)/(Rcost * N)

考慮一下房屋的租賃價格也隨着房屋價格上漲而上漲的因素,這五年之中,第一年收租金1萬,最后一年收租金達2萬,簡單起見,我們認為房價的上漲幅度每年都相同,那么這五年內可收租金,1.5萬*5=7.5萬,計算后年收益率為24.1%

繼續擴展一下我們的公式,可以得到公式5

公式5:

貸款投資房產實際年收益率 = (Y*S+(X+Y)*S*HireRate*N/2-Rcost)/(Rcost * N)

下面我們假設房價的年增長率為increase,將公式進行簡化,得到公式6

貸款投資房產實際年收益率 =  (X*(1+increase)N*S+(X+X*(1+increase)N)*S*HireRate*N/2-(X*S+X*S*(1-FirstPayRate)*CreditRate*CreditYears/2))/(X*S+X*S*(1-FirstPayRate)*CreditRate*CreditYears/2*N)

消去X和S,得到

貸款投資房產實際年收益率 = ((1+increase)N+(1+(1+increase)N)*HireRate*N/2-(1+(1-FirstPayRate)*CreditRate*CreditYears/2))/(1+(1-FirstPayRate)*CreditRate*CreditYears/2*N)

目前得到的這個公式比較接近於真實情況

但是忽略了以下一些因素

1。忽略了五年后賣房的提前還貸減少的成本

2。忽略了貸款利率會上漲的因素

3。忽略了二手房均價略小於新房的因素

4。忽略了房屋未交付前不能租賃的因素

我們前期的假設數據若也能夠成立,並考慮到了提前還貸的成本減少,我們可以認為,現階段房產投資的年收益大約為20%~30%之間。

 


注意!

本站转载的文章为个人学习借鉴使用,本站对版权不负任何法律责任。如果侵犯了您的隐私权益,请联系我们删除。



 
粤ICP备14056181号  © 2014-2021 ITdaan.com